La notion de bien foncier, très voisine de la notion de bien immobilier, ne doit pas cependant être confondue avec elle.
Dans le langage de la promotion immobilière, le foncier désigne généralement le terrain qui sert de support à une construction immobilière.
Il reste que l'adjectif «foncier», dans l'usage courant, désigne « un bien relatif à la propriété non-bâtie mais aussi à la propriété bâtie ».
Ainsi, dans cette acception, les immeubles, constructions et autres bâtiments sont réputés aussi être des biens « fonciers ».
Avec des variations selon le contexte et la législation et la loi du marché (autrement dit, la loi de l’offre et de la demande), le sol prend une certaine valeur (ou en perd), ce qui génère ou entretient un « marché foncier ». Ce marché est généralement défini - pour un territoire particulier, ou de manière générale - comme l'ensemble des ventes échanges ou mises en vente de terrains, qu'elles soient faites dans le but d'exploiter les sols (ou sous-sol) qui ne sont pas homogènes, des biens immobiliers ou sans volonté de les exploiter (par exemple pour protéger la nappe ou protéger la nature (ex : cas d'un parc national ou d'une réserve naturelle). Ce marché se traduit par la formation d'un prix, qui peut évoluer dans l'espace et dans le temps. La valeur foncière d'un terrain varie selon l'utilisation envisagée ou permise (agricole, minière, touristique, urbanisation, protection de la nature, etc.),